Regolamento di condominio PDF Stampa E-mail
Scritto da Domos Consulting   
Venerdì 18 Dicembre 2009 07:06
  1. Cosa è il regolamento di condominio e cosa contiene
  2. Obbligatorietà del regolamento
  3. Approvazione e modifica del regolamento e maggioranze
  4. Regolamento contrattuale
  5. Limitazioni d'uso delle parti esclusive
  6. Violazioni del  regolamento

Cosa è il regolamento di condominio

Nella definizione delle parti comuni abbiamo già scritto che il regolamento di condominio rappresenta la legge speciale che regola il condominio, mentre le norme contenute nel Codice Civile regolano le generalità.

Il regolamento contiene le norme che disciplinano i servizi comuni e le parti comuni, l'attività dell'assemblea e quella dell'amministratore. Al regolamento sono allegate le tabelle millesimali, necessarie per la ripartizione delle spese.

Obbligatorietà del regolamento

E' obbligatorio redigere il regolamento se i Condòmini sono superiori a dieci, facoltativo in caso contrario come prescitto dall'art. 1138 del Codice Civile:

Quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (att. 68 e seguenti, 155)
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129 (att. 71). Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 (att. 72, 155).

Nel caso i Condòmini sono due possono essere applicabili le disposizioni sulla comunione in relazione all'art. 1139 del Codice Civile (che rimanda alle Disposizioni di Attuazione 61-72). 

Approvazione e modifica del regolamento e maggioranze

Il regolamento è approvato con un numero di voti pari alla metà dei Condòmini intervenuti in assemblea e che rappresentino almeno 500 millesimi, le stesse maggioranze devono essere rispettate per la sua modifica.

Regolamento contrattuale

Il regolamento condominiale può essere previsto e predisposto dal costruttore prima della vendita dei singoli appartamenti (caso frequente nelle cooperative edilizie), in tal caso si parla di regolamento contrattuale. Il regolamento che, invece, derivi dall'assemblea dei Condòmini è detto regolamento assembleare.

Generalmente il regolamento contrattuale è più "vincolante" del regolamento assembleare poiché i futuri Condòmini devono, almeno inizialmente, accettare le norme contenute e disciplinanti l'uso delle parti comuni (per esempio il costruttore potrebbe porre dei vincoli all'uso o nelle destinazioni d'uso di alcune parti dell'edificio).

Limitazioni d'uso delle parti esclusive

Si riscrontrano nei regolamenti contrattuali, in cui possono essere dettate delle limitazioni d'uso. Le norme del regolamento contrattuale possono essere modificate solo con il consenso unanime dei Condòmini nel caso delle limitazioni sulle proprietà comuni o esclusive. Tali modifiche devono essere poste in forma scritta, previo il consenso unanime, e da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria.

Sono invece sufficienti le maggioranze previste dall'art. 1136 del Codice Civile per modificare eventuali clausole del regolamento contrattuale che disciplinano l'uso delle cose comuni:

L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio (att. 67 e seguenti).
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.

Violazioni del  regolamento

Sono previste sanzioni nel caso di violazioni al regolamento, ma in forma simbolica. L'importo della sanzione, come prescitto dall'art. 70 delle Disposizioni di Attuazioni, non può essere superiore a 5 centesimi di euro. E' data facoltà al proprietario dell'unità immobiliare in locazione recedere il contratto al conduttore qualora sia quest'ultimo a violare le norme del regolamento.
Ultimo aggiornamento Domenica 24 Aprile 2011 10:35