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L'innovazione è qualsiasi opera che alteri, in tutto o in parte (nella materia o nella forma, nella destinazione di fatto o di diritto) la cosa comune.
Le Innovazioni sono regolate dall'art. 1120 del Codice Civile:
I Condòmini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. |
di seguito lo stralcio del citato l'art. 1136:
| <omissis> Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. <omissis> |
Poiché le innovazioni sono spesso oggetto di "liti condominiali" ed il Codice Civile non fornisce una definizione di innovazione, faremo riferimento alla giurisprudenza in materia per consolidare una definizione di innovazione.
Per semplificare ragioniamo in "logica inversa": non costituiscono innovazione tutte le azioni che non comportino alterazioni o modificazioni della cosa comune, non precludendo agli altri Condòmini la possibilità di utilizzare la cosa comune al pari dell'uso maggiore che può farne il Condòmino che abbia effettuato modifica. Questa logica è utile, soprattutto, nell'ambito delle "liti condominiali".
In particolare, come citato, l'innovazione si concretizza in qualsiasi nuova opera che alteri, in tutto o in parte (nella materia o nella forma, nella destinazione di fatto o di diritto) la cosa comune.
E' opportuno distinguere le innovazioni dalle modificazoni, queste utlime sono finalizzate a potenziare o a rendere più agevole il godimento del bene "cosa comune", lasciandone immutate la consistenza e la destinazione (in modo da non innescare interessi concorrenziali tra i Condòmini).
Ciò implica che una modificazione può essere attuata da un Condòmino purchè le spese siano sopportate da sé stesso.
Innovazioni gravose o voluttuarie
Per le innovazioni gravose o voluttuarie la legge prevede che i Condòmini che hanno espresso dissenso in sede assembleare (o che comunichini tempestivamente il loro dissenso) possono essere esonerati dalla compartecipazione alla spesa.
Per definire "l'innovazione gravosa o voluttuaria" è opportuno citare l'art. 1121 che recita:
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i Condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei Condòmini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i Condòmini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. |
Innovazioni vietate
L'art. 1120 del Codice Civile impone quanto segue:
| <omissis> Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. |
dunque sono vietate le innovazioni:
- che potrebbero arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato;
- che potrebbero rendere inservibili parti comuni dell'edificio (o precluderne il godimento di un solo Condòmino);
- che potrebbero alterare il decoro architettonico;
In senso generale deve ritenersi vietata ogni innovazione che comporti un accrescimento di diritto (o di utilità) a favore di un Condòmino a sfavore degli altri.
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