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La ripartizione delle spese condominiali è regolata dall'art. 1123 che recita:
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti).
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (disposizione di attuaizone 63). |
Alfine di indivuare correttamente i criteri per la ripartizione delle spese, è necessario considerare anche l'art. 1117 e 1118 del Codice Civile:
art.1117
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
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art. 1118
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo 1117 è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione (1104). |
Analizzando i precedenti articoli si evincono i seguenti principi:
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principio della ripartizione delle spese in relazione proporzionale al valore di proprietà;
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principio della ripartizione delle spese in base all'uso che ogni Condòmino può fare della proprietà (comune);
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princio della ripartizione del godimento che ogni Condòmino può trarre dalla cosa (comune);
Dunque la ripartizione delle spese concerne le spese necessarie (per il godimento e la conservazione delle parti comuni), per la manutenzione, per i servizi comuni, per le innovazioni deliberate in sede assembleare.
Per questi motivi le contestazioni non possono che essere accolte solo in sede di bilancio preventivo e non in sede di rendiconto.
Solo in sede assembleare, nel cui ordine del giorno è prevista l'approvazione del bilancio preventivo, i Condòmini dissenzienti devono sollevare le obiezioni alfine di persuadere gli altri Condòmini (o almeno l'opportuna maggioranza) per evitare la spesa.
Nel caso della approvazione della spesa, in sede d'Assemblea, anche i Condòmini dissenzienti sono tenuti a pagare.
E' importante ricordare che le norme in materia di spese condominiali possono essere derogate all'unanimità dei Condòmini tramite il Regolamento di Condominio.
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