Fonte: Giuffre.it Al momento della compravendita di un'unità immobiliare ubicata in condominio, tanto se l'acquisto avviene dall'originario unico proprietario, tanto se s'acquista successivamente, è sempre necessario prendere visione del regolamento di condominio che, solitamente, nel rogito notarile si dà per conosciuto. Parafrasando l'avvertenza ricorrente alla fine delle réclame dei medicinali è possibile affermare che è necessario leggere attentamente il regolamento di condominio che può contenere limitazioni, anche gravi, dei diritti dominicali sulle porzioni di piano di proprietà esclusiva. Più nello specifico, è questo il cuore di una recente pronuncia della Corte di Cassazione, la n. 21841 del 25 ottobre 2010, il regolamento di natura contrattuale, che specifica quale siano gli usi consentiti delle unità immobiliari ubicate nel condominio non deve, altresì, indicare puntualmente quelli vietati se ciò può essere desunto dall'interpretazione complessiva. Una pronuncia che solo appartenente si pone in contrasto con la giurisprudenza dominante. Vale la pena comprendere perché. Il regolamento di condominio, obbligatorio per quelle compagini con almeno undici partecipanti (art. 1138, primo comma, c.c.), è l'atto con il quale i condomini dettano le norme finalizzate alla migliore gestione delle cose comuni (ripartizione spese, amministrazione, decoro architettonico, ecc.). In dottrina s'è detto che tale documento rappresenta una sorta di statuto interno del condominio (Renato Scorzelli, Il regolamento di condominio, FAG, 2007). Allorquando il regolamento assume natura negoziale, ossia viene sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio (al momento dell'acquisto dell'unità immobiliare o anche successivamente), lo stesso può limitare i diritti dei condomini non solamente sulle cose comuni ma anche sulle porzioni di piano di proprietà esclusiva. Quanto ai vincoli relativi a queste ultime, la giurisprudenza, di merito e di legittimità, è costante nell'affermare che gli stessi "possono essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell'elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare) (Cass., n. 1560 del 1995; Cass., n. 9564 del 1997; Cass., n. 11126 del 1994)" (così Cass. 18 settembre 2009 n. 20237). Nel caso sotteso alla sentenza n. 21841/10, il Tribunale di Milano accolse la domanda proposta da un condominio, in persona dell'amministratore p.t., tesa a vedere accertata l'illegittimità e di conseguenza a sentire ordinata la cessazione dell'uso come bar-ristorante di un locale posto al piano terra dell'edificio. Per la compagine, lo statuto del condominio era chiaro nel limitare l'uso delle unità immobiliari ubicate al piano terreno a negozi o al massimo ad uffici, depositi e magazzini anche di vendita. La pronuncia fu confermata in sede d'appello. Da qui il ricorso per Cassazione del conduttore dell'unità immobiliare, che effettivamente la usava per la propria attività ristorativa, e del proprietario della stessa che aveva interesse a vedere riconosciuto che era quella specifica attività ad essere contraria al regolamento ma non, in generale, la suddetta destinazione a ristorante-bar. In primo luogo la Corte di Cassazione ha ristretto l'oggetto in campo del proprio intervento. Secondo i giudici di piazza Cavour, infatti, "si verte nel campo dell'interpretazione di un atto negoziale che non può formare oggetto di censura in sede di legittimità se non sotto i profili della violazione o falsa applicazione delle regole di ermeneutica contrattuale" (così Cass. 25 ottobre 2010 n. 21841). Cosa che non è avvenuta nel caso di specie né tanto meno, specifica ancora il Supremo Collegio, può dirsi violato il principio dell'elencazione tassativa dei divieti d'uso delle porzioni di piano in quanto in regolamento "indica in modo puntuale e specifico le destinazioni dei locali al piano terreno unicamente consentite, vietando quindi al contempo quelle che se ne differenziano" (Cass. ult. cit.). Come dire è vietato tutto ciò che non rientra nel novero di quanto espressamente consentito. Un modo pienamente legittimo in quanto non viene a cadere il requisito principale delle limitazioni alle facoltà d'uso delle unità immobiliari: la loro chiarezza e specificità. La Corte, per concludere, ha ribadito, proprio in via preliminare, un concetto ormai consolidato: l'amministratore di condominio è legittimato, senza necessità d'una preventiva autorizzazione assembleare e quindi d'ufficio, ad agire giudizialmente per ottenere il rispetto del regolamento di condominio (Cass. 25 ottobre 2010 n. 21841).