Fonte: La Stampa La Cassazione, con una sentenza recentissima, la n. 21449, depositata in cancelleria lo scorso 19 ottobre. torna ad occuparsi di ordine del giorno dell’assemblea di condominio, decisioni adottate in riunione e validità della deliberazione. A dire dei giudici è legittima la deliberazione assembleare con la quale i condomini nell’ambito dell’approvazione del rendiconto di gestione legittimano l’amministratore al c.d. sconfinamento di conto corrente, anche se il punto non era espressamente indicato all’ordine del giorno, poiché decidendo sullo strumento contabile l'assemblea può assumere tutti quei provvedimenti utili alla migliore gestione delle parti comuni. Ordine del giorno
Il contento dell’ordine del giorno, ossia l’elencazione degli argomenti da discutere in riunione, che deve essere inserito nell’avviso di convocazione, è individuato nel suo contenuto minimo dalle norme dettate in materia di condominio negli edifici per ciò che concerne lo svolgimento dell’assemblea ordinaria (art. 1135 c.c.), mentre con riferimento all’assemblea straordinaria (art. 66 disp. att. c.c.) è lasciato alle determinazioni dell’amministratore e dei condomini. Esse, tuttavia, non regolamentano direttamente le conseguenze dell’incompletezza dell’ordine del giorno in relazione alle decisioni prese dall’adunanza dei comproprietari e quindi sulla validità della deliberazione. La norma di riferimento, in virtù del richiamo alle disposizioni sulla comunione contenuto nell’art. 1139 c.c., è l’art. 1105 c.c. e più nello specifico il suo terzo comma a mente del quale “per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione”. In sostanza è possibile affermare, come d’altronde hanno fatto le Sezioni Unite del Supremo Collegio (cfr. Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806), che l’omessa indicazione di un punto all’ordine del giorno, poi discusso in assemblea, comporta l’annullabilità della deliberazione per un vizio legato alla corretta informazione dell’assemblea. Elaborazione o.d.g.
Chiarito ciò è utile comprendere se nella sua redazione debbano essere seguite delle regole particolari o se, invece, la sua stesura sia priva di formalismi d’ogni sorta. In primo luogo, per dare una risposta compiuta, è necessario verificare se il regolamento condominiale contenga delle norme in merito alla redazione dell’ordine del giorno. Nel silenzio di quest’atto, vista la mancanza d’addentellati normativi certi, bisogna guardare alla giurisprudenza. La Corte di Cassazione è costante nel ribadire che è sufficiente che nell’avviso di convocazione contenente “gli argomenti da trattare siano indicati nell’ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili, senza necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione e il risultato dell’esame dei singoli punti da parte dell’assemblea, secondo un apprezzamento di fatto rimesso al giudice del merito, insindacabile in sede di legittimità, se congruamente motivato sia in ordine alla completezza dell’ordine del giorno medesimo, sia in ordine alla pertinenza della deliberazione dell’assemblea al tema in discussione in esso indicato” (Cass. 10 ottobre 2007 n. 21298). Esempio
Così, per esemplificare indicando tra le questioni da discutere “revoca amministratore in carico e nomina nuovo amministratore” è chiaro che l’indicazione sarà sufficientemente chiara per trattare tutto ciò che ruota attorno a quest’argomento. Viceversa un generico ed unico punto “questioni d’interesse comune” non consentirebbe di prefigurarsi lo sviluppo della discussione ed i suoi risultati. Caso di specie
Nel caso sotteso alla sentenza n. 21449/10, due condomini impugnavano una deliberazione assembleare che, senza alcuna specifica indicazione nell’ordine del giorno di riferimento, aveva autorizzato l’amministratore ad uno sconfinamento sul conto corrente condominiale del quale era stata disposta l’apertura. A dire dei ricorrenti, infatti, per decidere su una simile questione era necessaria uno specifico preavviso. Di diverso avviso i giudici di merito che in entrambi i gradi di giudizio hanno respinto le doglianze dei comproprietari. Da qui il ricorso per Cassazione. A dire dei giudici di legittimità, tuttavia, la Corte d’appello, nella pronuncia impugnata, s’è attenuta ai principi relativi alla completa formulazione dell’ordine del giorno rilevando che “l’autorizzazione data dall’assemblea al nuovo amministratore di aprire un nuovo conto corrente, intestato al condominio, e di operare con uno sconfinamento, benché non espressamente indicata nell’ordine del giorno, rappresentava lo sviluppo contabile logicamente ed ordinariamente connesso agli argomenti da trattare, che comprendevano la nomina dell’amministratore e l’approvazione del rendiconto della gestione degli anni precedenti” (così Cass. 19 ottobre 2010 n. 21449). Ciò, prosegue il Supremo Collegio, unitamente al fatto che ai condomini era ben nota la situazione di dissesto finanziario della compagine cui partecipavano e che quindi erano consapevoli del fatto che per sanare il pregresso avrebbero dovuto lasciare il loro nuovo mandatario senza la provvista necessaria ad adempiere all’incarico, portava a concludere che una soluzione del genere era prefigurabile. Per questi motivi ed in ragione della logica motivazione del giudice d’appello sulla completezza dell’ordine del giorno, la Cassazione ha respinto il ricorso.

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